Publicado en El Espectador, noviembre 7 de 2024
Difícil imaginar una actividad como el alquiler de vivienda, tan fundamental para el bienestar de la gente pero, desgraciadamente, tan mal regulada con ideologías simplistas.
Hace poco Ione Belarra, diputada y secretaria general de Podemos, recordaba en la Uni de Otoño una charla con su hija de 4 años:
- ¿Cuánto pagamos por el cole?
- No, no pagamos nada. Tu padre y yo pagamos impuestos y con eso tenemos sanidad y educación públicas para que todos los niños y niñas tengan acceso a una escuela
- Y entonces, ¿por qué hay que pagar por las casas?
Esa lógica bastó para que Belarra relanzara su propuesta de “sacar las casas del negocio, sacarlas del mercado. Hay que garantizar el derecho a la vivienda como el derecho humano que es. Las casas son para vivir”. De allí derivó condiciones para mantener el apoyo al gobierno de Pedro Sánchez. “Van a tener que romper relaciones comerciales con Israel y van a tener que bajar los alquileres por ley y terminar con la especulación de la vivienda”.
Con sus hijos ya mayores, Gustavo Petro debe tener discusiones económicas más serias que, sin embargo, lo llevan a la conclusión, también pueril, que “los arrendadores están cobrando más por el arriendo, especulando con la propiedad”. Así, anuncia “cambiar el mercado inmobiliario si sigue en el camino de la especulación”. Como la lideresa española, ignora que entre quienes “especulan” bien puede haber personas que ahorraron toda la vida para suplir o complementar su pensión con un arriendo.
Hace 35 años hice para Fedelonjas un trabajo sobre el mercado de alquileres en Bogotá. Revisé la entonces incipiente literatura sobre las razones para intervenirlo. Al argumentar que se justificaba regular los ajustes del alquiler, un asistente al foro, el experto en temas urbanos y futuro alcalde Enrique Peñalosa se molestó. Me dijo algo como “no pensé que usted fuera de izquierda”. Para él, como para muchos economistas, en uno de los mercados más alejados de la típica situación de monopolio, cualquier regulación resultaba ineficiente: el equilibrio sería espontáneo por la interacción entre oferta y demanda. El “control de alquileres de segunda generación” que supone competencia sólo antes de firmar el contrato pero creciente monopolio del arrendador sobre el inquilino que se acostumbra e integra al vecindario ya es común en economía urbana y ha sido adoptado en muchos países. Pero no sirve para el turismo.
Un laboratorio insuperable para políticas de vivienda en extremos ideológicos opuestos ha sido la Argentina en estos años. Tras un considerable aumento en regulación, por distintas versiones de la “Ley de alquileres” de talante socialista aprobada durante la pandemia, se redujo drásticamente la oferta de inmuebles en el mercado. Esto, sumado al panorama cambiario, que hizo el país más atractivo para turistas, terminó favoreciendo los alquileres vacacionales tipo Airbnb. En octubre de 2023, final de la presidencia de Alberto Fernández, se presentó al Senado un proyecto de ley para también limitar los alquileres temporales.
Con Milei vino la completa liberación del mercado que “generó una explosión de oferta de propiedades y un importante descenso del costo para el locatario”. La contracción de la brecha cambiaria aumentó el alquiler para extranjeros y redujo la demanda por viviendas temporales. Así, muchos propietarios regresaron al mercado de contratos tradicionales. De todas maneras, las presiones políticas para regular persisten, respaldadas por las medidas estrictas sobre alquileres turísticos en ciudades como Nueva York o Barcelona. Las perspectivas, sobra decirlo, son en extremo inciertas. Dependen de asuntos tan variados como la estabilización macroeconómica, el mercado de divisas, la evolución del empleo y los ingresos, el dinamismo de la construcción, la renovación de contratos firmados con leyes anteriores, las tasas de interés y un largo etcétera de factores imprevistos, muchos locales, que determinan la eficacia de las intervenciones.
Lo que las visiones infantiles de izquierda y derecha ignoran es que muchos mercados reales son infinitamente más complejos que un juego o modelo y, sobre todo, que las intervenciones nunca satisfacen un supuesto “interés general” sino que, inevitablemente, favorecen unos sectores en detrimento de otros e incluso enfrentan dilemas entre prioridades o valores contradictorios. Además, para diagnosticar estos mercados multisectoriales, intrincados y confusos no bastan las estadísticas, que deben complementarse con testimonios e historias reales para entender los intereses en juego y cómo los puede afectar la regulación.
El Armadillo acaba de publicar un trabajo sobre “el turismo que le cambia la cara a Medellín” digno de ser imitado por su contenido y su forma. A nadie en su sano juicio se le ocurriría, después de leerlo, de jugar con sus despampanantes gráficas y de reflexionar con tan variados testimonios, sugerir cómo controlar alquileres o regular Airbnb apoyándose en una charla económica con su hija de cuatro años.
REFERENCIAS
Belarra, Ione (2024). “Ione Belarra da la razón a su hija: "¿Por qué tenemos que pagar por las casas?”. Libertad Digital, Oct 22
Hauserman, Luis y Martín GranKettunen (2024). “El mercado de alquiler tras su liberación”. Infobae, Oct 5
Isaza, Mateo y Manuela Garcé (2024). “De un PH en El Poblado a una casa en Guayabal: el turismo le cambia la cara a Medellín”. El Armadillo, Octubre 28
Hanna & Hannu Ruonovaara (2020). “Rent regulation in 21 st century Europe. Comparative perspectives”. Housing Studies, 36:9, 1446-1468
Penagos, Juan Pablo (2024). “Presidente Petro advierte que hará cambios en sector inmobiliario y energético si sigue la especulación”. El Tiempo, Julio 17